À la suite de notre premier article sur les enjeux de la transformation du patrimoine immobilier, nous passons maintenant aux tendances à surveiller d’ici 2025.

“Le futur appartient à ceux qui voient les possibilités avant qu’elles ne deviennent évidentes.”, disait l’économiste Thedor Levitt.

Nous avons donc demandé à trois professionnels du domaine de partager avec nous leurs impressions sur les tendances et défis futurs pour la transformation du patrimoine immobilier.

Les trois personnes interviewées pour cette série sont :

• Joe Argento, Directeur Construction et Services technique, iA Immobillier
• Andrée De Serres, titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM
• Christian Dubeau Directeur Principal – Services aux occupants, projets, sécurité immobilière et CRM chez Desjardins

Nous espérons que cette série d’articles « Questions & réponse » facilite le transfert d’information entre les organisations et les professionnels du domaine.

Fini le temps des silos

Selon Andrée De Serres, l’époque où la gestion des immeubles était faite en silo sans penser à son intégration dans l’environnement est complètement révolue.

« Aujourd’hui, et encore plus dans le futur, les gestionnaires sont amenés à réfléchir à leur immeuble comme un élément d’un écosystème. Par exemple, la mobilité autour de l’immeuble est un enjeu qui ne peut être résolu en silo.

Il faut intégrer tous les acteurs dans la solution, avec des approches collaboratives telles que le design thinking. Les gestionnaires doivent considérer l’intégration de l’immeuble transformer avec le quartier. Ils doivent également prendre en compte les habitudes et les contraintes des utilisateurs (les horaires des familles, de la garderie, etc.).

Il y a davantage un mélange entre la présence dans l’immeuble et le travail à distance. Les transports se modifient avec la venue des transports autonomes. Cela aura un impact sur le travail.»

Mme Desserres souligne également que le contexte de rareté de la main d’œuvre amène les employeurs à revoir les conditions de travail, ce qui influence l’immobilier.

Par exemple, plusieurs entreprises privilégient les centres urbains pour avoir accès à un plus grand bassin de main d’œuvre. Toutefois, de récentes études démontrent les effets néfastes de la circulation sur la perte de productivité. Il faut donc améliorer le milieu de travail tout en optimisant l’environnement externe.

« Les employeurs doivent réfléchir à de nouvelles solutions qui ne touchent pas seulement l’environnement de travail, mais la qualité de vie dans son ensemble. »

L’immobilier comme appui au changement organisationnel

Pour Christian Dubeau, le rôle de l’immobilier dans le futur est clair. Il joue un rôle clé dans la capacité qu’à l’organisation à s’adapter aux changements dans le monde du travail. Le défi est de bien comprendre les besoins évolutifs des utilisateurs et des locataires.

« Si l’on prend par exemple le télétravail, ça fait longtemps qu’on en parle, mais ça prend différentes formes. Ça peut vouloir dire travailler de la maison, mais aussi chez le client, dans les transports, d’un café, etc. C’est donc très important d’interroger les utilisateurs finaux pour comprendre les besoins auxquels la transformation immobilière doit répondre.

Il est important d’anticiper comment la technologie, par exemple la domotique, changera les milieux de travail. On doit poser les bonnes questions : quelles seront les tâches automatisées, les informations à numériser, etc.? »

Les gestionnaires des parcs immobiliers doivent également soutenir les organisations qui désirent répondre rapidement au besoin du marché, tout en composant avec des contraintes sérieuses :

• augmentation des coûts de construction;
• flexibilité des baux;
• fluctuation du marché, etc.

Pour transformer ces contraintes en opportunités, Christian Dubeau partage la stratégie de projets régionaux développés par Desjardins.

« L’innovation est nécessaire pour augmenter la rétention et l’attractivité, car avec le départ des baby-boomers, nous manquons de relève. L’immobilier peut appuyer le déploiement de ces stratégies. Nous offrons le télétravail, mais nous allons beaucoup plus loin en créant des installations satellites à nos grands pôles.»

Cette stratégie est une solution gagnant-gagnant puisqu’elle donne l’occasion de dénicher des employés de qualité d’une région, tout en permettant de s’établir là où les coûts sont moindres, tant pour l’immobilier corporatif que pour l’achat d’une propriété.

Cette démarche rejoint aussi la mission de Desjardins qui est de contribuer au mieux-être économique et social des personnes et des collectivités.

Le travail ne s’arrête pas à la porte

Pour Joe Argento, Directeur Construction et Services techniques, chez iA Immobilier, le futur de la transformation réside dans la capacité des gestionnaires à envisager leur rôle au-delà des murs de l’immeuble.

« Notre travail ne doit plus s’arrêter à la porte. Notre réflexion doit s’amorcer bien en amont, et aller au-delà. Nous sommes d’ailleurs très actifs au sein de différents comités et de différents organismes comme l’Institut de développement urbain (IDU), BOMA et ICSC, pour en nommer quelques-uns.

Nous devons faire partie de la discussion sur plusieurs enjeux, comme la mobilité. Nous sommes très sensibles aux communications avec toutes les parties prenantes qui peuvent être touchées par nos projets. On ne pense pas seulement à la question du déplacement vers le lieu de travail, mais aussi aux déplacements chez les clients, vers l’aéroport, etc. »

Les propriétaires immobiliers doivent adopter une vision du travail beaucoup plus large. Dans le futur, tout devra être conçu pour améliorer la fluidité des déplacements et réduire les irritants des usagers. Le travail peut commencer à la maison et se poursuivre dans le transport en commun. La vie de famille peut s’intégrer à travers les heures de travail, le lieu de travail intègre la garderie, le sport, etc.

« Nous avons maintenant la possibilité de créer des immeubles qui s’adaptent aux besoins des personnes qui les occupent, et non pas le contraire. Concrètement, ça veut dire que l’immeuble doit s’insérer dans une continuité. Dès qu’un employé traverse la porte, l’immeuble doit répondre à ses besoins et assurer une fluidité entre vie personnelle et milieu de travail. »

Conclusion

Peut-on entrevoir que le lieu de travail physique sera appelé à disparaître?

« Non, je ne crois pas. », répond Joe Argento. « Je me déplace régulièrement à travers le Canada (Québec, Montréal, Toronto et Vancouver). Par contre, mon port d’attache est Montréal. Les technologies facilitent les communications, mais ne remplacent pas le contact humain qui est très important lorsqu’on travaille en collaboration. J’observe que la communication est beaucoup plus facile lorsqu’on peut voir les gens en personne.»

Même son de cloche pour Christian Dubeau de Desjardins. « On ne côtoie pas les personnes avec qui l’on travaille chaque jour sur le plancher, mais nous conservons toujours un modèle de gestion de proximité, avec des gestionnaires présents».

Le succès des projets de transformation immobiliers est donc largement tributaire de la capacité des gestionnaires à envisager le lieu travail au-delà des murs de l’immeuble, et d’assurer une fluidité entre l’utilisation des technologies et la préservation du contact humain.