Blogue

Défis et stratégies de transformation du patrimoine immobilier en 2020

Le rôle de gestionnaire de grands parcs immobiliers est en mutation. Cette transformation se poursuivra dans les années à venir.

Lorsqu’on parle de révolution dans un domaine, les nouvelles technologies sont souvent au cœur de la discussion. Toutefois, les préoccupations environnementales, les changements dans l’organisation ainsi que les pressions économiques et sociales sont également à l’origine de nombreux bouleversements dans l’immobilier.

Quelles stratégies les gestionnaires peuvent-ils adopter pour assurer le succès de leurs projets de transformation du patrimoine immobilier?

C’est pour répondre à cette question que notre équipe a rencontré des professionnels et des experts qui vivent ces défis et développent des stratégies innovantes pour répondre aux défis d’aujourd’hui, et de demain.

Transformation du patrimoine immobilier : de quoi parle-t-on?

La transformation du patrimoine immobilier comprend l’élaboration ainsi que la mise en œuvre de stratégies visant à donner une plus-value, autant pour le propriétaire que pour ses locataires ou ses utilisateurs.

La transformation immobilière va beaucoup plus loin que de troquer des cubicules pour des espaces de travail ouverts. Elle vise à rationaliser et à optimiser le portefeuille immobilier à l’aide d’une approche structurée tout en prenant en compte les besoins actuels et futurs.

L’objectif est d’améliorer la prestation de services, tout en augmentant la valeur du patrimoine immobilier.

Nous espérons que cette série d’articles « Questions & réponse » vous inspire et facilite le transfert d’information entre les organisations et les professionnels du domaine.

Les trois personnes interviewées pour cette série sont :

Quels sont les enjeux pour les gestionnaires de larges parcs immobiliers en 2020?

Les organisations propriétaires de larges parcs immobiliers désirent, bien entendu, optimiser les espaces occupés. Elles se soucient également d’offrir une flexibilité sur le plan fonctionnel, qui sur le long terme, permettra de s’adapter aux besoins des utilisateurs qui changent à un rythme de plus en plus accéléré.

Il faut donc suivre les tendances pour créer des milieux de travail stimulants qui facilitent l’interaction, la collaboration et ultimement la productivité. Des enjeux toujours plus stratégiques pour les organisations.

Selon le rapport The Futur of Jobs, produit par le Forum Économique mondial, 71% des heures de travail (dans les secteurs couverts par l’étude) sont actuellement réalisés par des humains, contre 29% par des machines ou des algorithmes.

D’ici 2022, cette moyenne devrait passer à 58% pour les heures de travail effectuées par des humains contre 42% par des machines ou des algorithmes.

Le défi est donc d’intégrer les nouvelles technologies, tout en anticipant comment ces dernières transformeront le travail dans le futur.

L’aménagement des espaces de travail joue également un rôle important pour attirer et garder les ressources. La culture organisationnelle compte, et l’environnement physique tout autant.

D’ailleurs, pour les millénariaux, qui forment 25% des travailleurs aux Québec, la localisation est un facteur aussi important que le salaire dans le choix d’un emploi.

Nouvelles technologies et répercussions de la transformation des immeubles

Selon Andrée De Serres, titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM, la mise à niveau des bâtiments existants et l’intégration des nouvelles technologies nécessaires pour le faire (par exemple, des technologies et des nouveaux systèmes en efficacité écoénergétique ou des systèmes utilisant l’Internet de l’objet pour optimiser l’occupation des espaces), constituent des enjeux majeurs pour les propriétaires.

« Dans un nouvel immeuble, il est possible de prévoir l’intégration de nouvelles technologies dès la phase de conception et même de préconception d’un bâtiment.

Pour un immeuble existant, c’est réalisable, mais plus complexe. Il y a notamment un défi sur le plan du rendement sur investissement. En général, les investissements réalisés profitent immédiatement au locataire occupant de l’immeuble, sous forme d’économie des coûts d’énergie ou de gains en confort et en bien-être.

Pour le propriétaire, il y a une asymétrie entre le moment où il réalise son investissement pour des travaux de rénovation ou de transformation, et le moment où il en retirera un retour sur investissement.

Les impacts de ces investissements peuvent se refléter sur le taux d’occupation et de rotation des locataires et peuvent être valorisés à long terme. »

Cependant, selon Mme De Serres, même s’ils n’ont pas le choix d’intégrer les nouvelles technologies dans les bâtiments existants et de mettre à niveau leurs immeubles pour demeurer compétitifs et satisfaire de nouvelles attentes en termes d’énergie et de bilan carbone, le défi consiste à trouver les incitatifs les motivant à investir.

« Certains propriétaires ont commencé à avoir recours à un bail vert, annexé au bail commercial. Ce bail vert permet de prévoir comment les économies de coûts découlant d’un investissement en cours de bail peuvent être partagées en cours de bail entre le propriétaire et le locataire. Ceci permet de procurer au propriétaire un retour sur investissement immédiat. »

La transformation peut aussi venir de la demande des locataires qui veulent densifier l’utilisation de leur espace.

« Certains locataires désirent densifier l’occupation de l’espace qu’ils occupent pour en réduire les coûts. Cela a un effet sur l’usage et le cycle de vie des systèmes et des matériaux. Il faut aussi être conscient des pressions que cette densification peut produire sur l’environnement immédiat de l’immeuble ou sur les services qu’il offre (ex. ascenseur, achalandage, trafic, stationnement, etc.). »

Finalement, la transformation immobilière en 2020 dépasse largement la négociation du contenu des baux. Elle est sujette au développement de la Proptech (contraction de property et technology), qui vise l’intégration des technologies à l’immobilier est en explosion. La croissance des investissements dans ce domaine et de l’ordre de 54 G$ aux États-Unis en 2019.

Les personnes en poste comme directeur immobilier peuvent utiliser ce qui se fait du côté de la recherche pour développer des stratégies et aborder les contraintes du rétrofit de manière innovante.

Offrir une meilleure expérience aujourd’hui, et pour le futur

Pour Christian Dubeau, Directeur principal – Services aux occupants, projets, sécurité immobilière et CRM chez Desjardins, l’enjeu est double pour l’organisation.

« Nous devons constamment fournir une expérience distinctive dans l’environnement de travail aujourd’hui, tout en nous questionnant sur où se positionnera l’organisation dans le futur.

Une des grandes difficultés est que le travail change rapidement, notamment avec les nouvelles technologies, et l’immobilier ne peut pas toujours suivre ce rythme. Il n’est donc pas toujours possible de faire de grandes transformations rapidement.»

Le gestionnaire peut se retrouver également confronté à la gestion d’un parc dont les immeubles ont été conçus à différentes époques; souvent avec des limitations.

« Nous modifions les environnements de travail, mais il est impossible de le faire partout en même temps. Par conséquent, un occupant peut avoir l’impression de vivre à deux époques au sein d’un portefeuille non uniformisé.  En fait, certains sentent un sentiment d’iniquité puisqu’ils occupent des espaces désuets, alors que d’autres vivent des difficultés d’adaptation aux nouveaux espaces. »

Pour répondre à ces problématiques, Christian Dubeau souligne que la gestion de l’immobilier doit être repensée de manière holistique.

« Il doit y avoir une vision globale et une approche collaborative pour intégrer toutes les parties prenantes. La collaboration de partenaires, dont les ressources humaines et la technologie de l’information, devient clé dans la réalisation d’environnements de travail.»

Le bien-être et l’optimisation au cœur de la transformation

Selon Joe Argento, Directeur Construction et Services techniques, chez iA Immobilier, les locataires des espaces de travail sont de plus en conscients de l’impact du milieu sur le bien-être des employés. Cette situation apporte de nouvelles demandes.

« Nous tentons d’être à l’affût des nouveaux besoins des locataires qui veulent bonifier l’environnement de travail pour leurs employés, par exemple des douches, des endroits pour les vélos, des espaces de travail collaboratifs, etc.

Les locataires veulent suivre les nouvelles tendances. Récemment, la demande était plus forte pour les espaces de bureau ouverts, maintenant, on se tourne vers les postes de travail non assignés. »

Les locataires ont souvent deux objectifs : densifier les espaces de travail tout en améliorant l’espace de travail.

« Il y a plusieurs enjeux lorsqu’on veut densifier les espaces de travail tout en augmentant le confort. Il faut penser à optimiser des espaces en fonction des tâches qui y sont réalisées et des activités des futurs occupants.

En même temps, il faut revoir et possiblement modifier les systèmes qui ne sont pas conçus pour satisfaire ces exigences. Par exemple, lorsqu’on augmente la densité d’occupation de 1 employé pour 200 pi2 à 1 employé pour 125 pi2, les systèmes de climatisation et d’apport d’air frais, ainsi que la capacité des services électriques et charges portantes de la structure, doivent être réévalués. »

Conclusion

Pour relever les défis de 2020, les gestionnaires de larges parcs immobiliers doivent être en mesure de suivre les tendances du monde du travail. Ils doivent aussi évaluer les impacts de la transformation du patrimoine immobilier pour les utilisateurs, l’organisation ainsi que l’environnement dans lequel il est situé.

Pour y arriver, le gestionnaire doit être à l’écoute des différentes parties prenantes, suivre la recherche effectuée dans le domaine, savoir tirer profit des nouvelles technologies et s’appuyer sur une approche collaborative de la gestion de projet.